V jakém roce vznikl ruský trh s nemovitostmi? Struktura a funkce trhu s nemovitostmi

Trh s nemovitostmi v Ruské federaci je jedním z největších trhů s nemovitostminejvětších segmentů národního hospodářství. Zároveň jeho vývoj závisí do značné míry na situaci v jiných klíčových odvětvích hospodářství. Trh s nemovitostmi v Rusku je citlivý na krize, na makroekonomickou situaci. Jak lze tuto závislost vysledovat v různých fázích vývoje? Jaké jsou hlavní období vzniku a růstu trhu s nemovitostmi v Rusku?

Trh s nemovitostmi v Rusku: struktura

S ohledem na hlavní fáze vývoje avytvoření trhu s nemovitostmi v Rusku, bude užitečné ji přezkoumat z hlediska fungování 2 spíše odlišných segmentů - zabývá se obytnými nemovitostmi a právními vztahy, jejichž předmětem je nákup a prodej a pronájem komerčního majetku.

Je možné poznamenat, že obě tyto sféry plní řadu důležitých funkcí pro národní hospodářství Ruské federace:

- stimulace poptávky na úvěrovém trhu;

- stimulace nabídky na stavebním trhu;

- stimulace růstu peněžní zásoby ve velkém množství dalších obchodních segmentů - poradenství v oblasti nemovitostí, výroba stavebních materiálů, laků, barev, povrchů, tapet;

- řešení naléhavých sociálních problémů souvisejících s poskytováním bydlení občanům;

Trh s nemovitostmi je tedy jedním z nejdůležitějších faktorů hospodářského růstu země jako celku. Zvažme, jak byly vytvořeny a rozvíjeny její nejdůležitější segmenty.

Trh s obytnými nemovitostmi v Rusku: první roky vývoje

V jakém roce se ruský trh s nemovitostmi vytvořil v oblasti transakcí s obytnými nemovitostmi? Existuje několik názorů na toto skóre.

Podle mnoha výzkumníků, rezidenční trhnemovitosti v příslušném segmentu začaly být tvořeny v roce 1990 - po zveřejnění zákona "Na nemovitosti", který schválil instituci soukromého majetku v SSSR - poprvé po dlouhou dobu. Předtím, v Sovětském svazu, tato nebo tato nemovitost, včetně bytů, byla v osobním vlastnictví občanů. Ale nikoliv v soukromém vlastnictví - odpovídající instituce v SSSR byla spjata hlavně s kapitalistickým systémem, který ideologicky oponoval socialistickým principům.

Jakmile byl přijat zákon o majetku,Vyřazení občanů SSSR se ukázalo jako domy a byty, které dosud získaly v pořadí současných formátů úvěrů. Je třeba poznamenat, že tyto půjčky byly poměrně daleko od hypotečních programů společných dnešnímu člověku na ulici, ale do jisté míry podobným. Majitelé byli také schopni prodávat svůj majetek na trhu.

Faktor privatizace

Na druhé straně, od roku 1992, ve velkém měřítkuprivatizace bytů přijatých v té době od státu. To předurčilo vznik velkých objemů dodávek na trhu a vzhledem k tomu, že se bezplatná distribuce bydlení ze strany státu minimalizovala (s výjimkou některých sociálních programů), existovala i poptávka po nemovitostech.

Když hovoříme o tom, kdy vznikl trhnemovitostí v Rusku, pak se můžeme orientovat jen na období, kdy začala privatizace státních bytů. To znamená, že je to rok 1992. Nicméně, někteří odborníci se domnívají, že ruský trh s nemovitostmi byl založen v roce 1991, hned po právu "Na nemovitosti" plně vydělal, a první obchodní transakce na nákup a prodej bydlení začaly být realizovány. Vzhledem k poměrně malému objemu poptávky a nabídky však nemohly být mechanismy, které charakterizovaly předchozí trh, považovány za plně obchodovatelné. Teprve začátkem privatizace se začaly vytvářet.

Tak, fáze tvorby trhuNemovitosti v Rusku, pokud mluvíme o rezidenčním segmentu, je od roku 1992 spíše legitimní odpočítávání. Je jiná věc, že ​​odpovídající sféra obchodních vztahů předpokládala existenci nejen instituce soukromého vlastnictví, ale také velkého množství právních a finančních mechanismů, kterými by mohly být prováděny transakce na nákup a prodej bytů. Zvažme tento aspekt podrobněji.

Kdy vznikly právní mechanismy trhu s nemovitostmi Ruské federace?

Takže v jakém roce vznikl ruský trhnemovitosti, pokud mluvíme o svém rezidenčním segmentu, o kterém víme - v roce 1992. Ve své původní podobě však fungovala v rámci zastaralých právních systémů, které byly ještě do značné míry orientovány na období socialismu. Co říci - dokonce ani ústava státu v té době chyběla. Ale v roce 1993 se objevila. Později byly v roce 1997 přijaty a přijaty zákony o státní registraci práv k nemovitostem a na hypotéky v roce 1998.

Právní a finanční instituce: dopad na rozvoj trhu

Tak, navzdory skutečnosti, že ruskýtrh s nemovitostmi vznikl v roce 1992, chvíli trvalo, než získal vhodné mechanismy pro legitimizaci transakcí na prodej a nákup, stejně jako půjček.

Vlastně skutečnost, že v legislativěhypoteční programy byly schváleny, předurčily začátek formování nové fáze ve vývoji trhu s bydlením v Ruské federaci, charakterizované stálým nárůstem poptávky a v důsledku toho ceny nemovitostí. Pokud jde o periodizaci, odpovídá roku 2000 před zahájením krize v letech 2008-2009.

Zvažme jeho specifika podrobněji.

Trh s obytnými nemovitostmi v Rusku: od počátku dvacátých let do krize v letech 2008-2009

Hlavní faktory rozvoje ruského trhunemovitosti v příslušném období oceli, tedy hypoteční programy (zejména intenzivní poptávka po nich se stala v polovině roku 2000), rostoucí platy občanů, stejně jako neustále vysoká poptávka po bydlení. Jako výsledek, ceny bytů v roce 2000 byly výbušné. Faktorem jejich poklesu mohou být krizové jevy v ekonomice, které by předurčily zpomalení hypotečního trhu a pokles poptávky po bydlení v důsledku zpomalení růstu mezd.

Podobné podmínky vznikly na podzim roku 2008, kdyna pozadí negativních finančních ukazatelů světového trhu vznikly problémy v ruské ekonomice. Příjmy ruských občanů v období do roku 2010 přestaly růst, přinejmenším u kurzů, které byly pozorovány před krizí na podzim roku 2008. Banky začaly přísněji posuzovat solventnost hypotečních dlužníků, a proto se míra úvěrů na bydlení snížila.

V důsledku toho došlo v průběhu krize 2008-2009 k cenámna nemovitosti v Rusku výrazně snížil. Ale jak stabilizace makroekonomické situace v Rusku opět se začala formovat růst příjmů občanů, banky opět dodají v rámci úvěrů na bydlení, a ruském trhu s nemovitostmi, jehož zřízení již proběhly, že vstoupila do nové fáze vývoje. Podívejme se na jeho rysy.

Trh s rezidenčními nemovitostmi v Rusku: od roku 2010 do krize roku 2014

Na pozadí výrazného zvýšení intenzityúvěry na bydlení, pokračující vysoký požadavek v tomto období v Rusku znovu začal rychle vzrůstá ceny nemovitostí. Tento trend, jak říkají analytici, však nebyl typický pro všechny ruské regiony. Zejména v největších městech Ruska, především v Moskvě a Petrohradě, růst cen rezidenčních nemovitostí nebyl relativně výrazný. Tito analytici se spojují hlavně s nasyceností trhu. Navzdory skutečnosti, že největší města Ruska zůstaly přitažlivé pro přemístění, vývoj trhu s bydlením v Moskvě a Petrohradě do jisté míry vyrovnal vysokou poptávku po nemovitostech.

Nová krize a trh s nemovitostmi

Každopádně v mnoha dalších městech RuskaSpojení s nedostatečnou nabídkou cen nemovitostí se neustále zvyšuje. Faktorem jejich zpomalení může být opět ekonomický krizový jev. Ty v souvislosti s komplikací zahraničního politického prostředí, zlevnění ropy a některými strukturálními problémy v národním hospodářství Ruské federace vznikly v roce 2014.

Příjem obyvatelstva opět vzrostl. Obzvláště negativní je, že nová krize ovlivnila bankovní sektor - centrální banka byla nucena zvýšit míru refinancování a komerční úvěrové instituce postupně zpřísnily podmínky úvěrů. V důsledku toho se hypoteční trh značně zpomalil. Tyto faktory předurčily novou recesi na trhu s rezidenčními nemovitostmi v Rusku.

Jaké jsou vyhlídky této oblasti majetkových a právních vztahů v souvislosti se současnou ekonomickou situací?

Ruský trh s obytnými nemovitostmi: vyhlídky

Fáze vývoje trhu, kterou jsme zvažovalinemovitosti v Rusku ukazují, že krizové jevy pro příslušný segment nejsou nové. Během recese v letech 2008-2009 došlo k stejnému poklesu cen bydlení, stejně jako v krizi roku 2014 klesala dynamika hypotečních úvěrů. Ale jakmile se situace v ekonomice zlepšila - současně se situace zlepšila v segmentu obytných nemovitostí - kvůli neustálé vysoké poptávce po bydlení.

Čeká na vládní kroky

Ukončete krizi Ruské federace v letech 2008-2009Hospodářství bylo podpořeno vysokými cenami ropy, které začaly v roce 2011 a činily zhruba 100 dolarů za barel. Bude se k nim vrátit, když "černé zlato" stojí několikrát levnější - velká otázka. Pokud tomu tak je, je pravděpodobné, že jednostupňový hnací mechanismus růstu ruské ekonomiky bude fungovat. Pokud tomu tak není, je pravděpodobné, že budou muset počkat, až začnou fungovat vládní programy na stabilizaci situace v národním hospodářství s cílem zajistit náhradu příjmů z ropy.

V důsledku toho stav věcí na trhu s bydlenímnemovitosti závisí na tom, jak úspěšná bude státní politika v oblasti přizpůsobení ruské ekonomiky novým podmínkám, které se staly na světovém trhu.

Trh komerčních nemovitostí v Ruské federaci: formování a rozvoj

Takže jsme zjistili, v jakém roceruský trh s nemovitostmi a jeho vývoj - v rezidenčním segmentu. Pojďme nyní zkoumat specifika jiné sféry, konkrétně komerčních nemovitostí. Prodejní, nájemní a leasingové transakce se provádějí s ohledem na zařízení, jako jsou kancelářské budovy, nákupní střediska, hotely, sklady, garáže, průmyslová zařízení, stadiony.

Byla privatizace důležitá v podnikání?

Na začátku článku jsme zjistili, že v rezidenčnísegment ruského trhu s nemovitostmi vznikl v roce 1992 - kdy začala privatizace. Co se týká obchodních zařízení, podobné jevy trhu v příslušné oblasti, kdy státní vlastnictví zdarma převedené na soukromé vlastníky, nebylo pozorováno ve velkém měřítku. Proto by privatizace soukromých komerčních zařízení, i když se uskutečnila v Ruské federaci, nemohla stát se stejným silným růstovým jezdcem segmentu, jako v případě obytných nemovitostí.

Proto můžeme dospět k závěru, že vkomerční segment ruského trhu s nemovitostmi byl vytvořen v roce jen stejný v roce 1991, poté, co zákon "o soukromém vlastnictví" začal fungovat. Dalšími hnacími pilíři růstu byly opět rozvoj úvěrových programů, které již byly přizpůsobeny komerční sféře, stejně jako intenzivní rozvoj ruského hospodářství, obzvláště počátkem 2000.

Ekonomický faktor je univerzální pro všechny segmenty

Stejně jako v případě segmentu bydlení, na trhuKomerční nemovitost byla citlivá na krizi v letech 2008-2009. Také to bylo negativně ovlivněno recesí v letech 2014 a 2015. Vyhlídky dalšího rozvoje této oblasti národního hospodářství proto závisí také na makroekonomických trendech.

Nicméně, na rozdíl od občanů, kteří jsou hlavnímiprodejci a kupující na trhu s nemovitostmi na bydlení, relevantní subjekty v obchodním segmentu - podniky, mohou mít významnější dopad na ekonomické procesy v zemi. Implementace státních programů zaměřených na modernizaci v ekonomice tedy do značné míry závisí na intenzitě obchodní činnosti soukromých podniků.

Proto v silách podnikání,takže situace v národním hospodářství Ruské federace získala pozitivnější dynamiku. V důsledku toho - stimulovat další rozvoj trhu komerčních nemovitostí.

Souhrn

Takže jsme určili, který roktvořil ruský trh s nemovitostmi v obytných a komerčních segmentech, identifikoval hlavní etapy jeho vývoje. Hlavní faktory ovlivňující stav v příslušné oblasti národního hospodářství jsou především makroekonomické. Pokud se situace v ekonomice země vyznačuje převahou pozitivních trendů - trh s nemovitostmi v obou segmentech se aktivně rozvíjí.

Co se týče zvláštností svého vývoje v obytných a bytových areálechobchodní sféře - je možno nejprve poznamenat, že ruský trh s nemovitostmi vznikl za zvláštních podmínek přechodu od socialistického modelu ekonomiky k kapitalistickému. Právní a finanční instituce nezbytné pro její plné fungování se nezjistily okamžitě.

Nicméně, v moderní podobě, ruský trhnemovitosti se vyvíjejí na stejných principech, jaké jsou charakteristické pro většinu kapitalistických států. Tvorba cen na ní nastává v důsledku objektivní korelace nabídky a poptávky. To vysvětluje závislost jeho vývoje na situaci ekonomiky jako celku. Pokud bude poptávka efektivní, dynamika trhu bude pozitivní.